物流地產投資最好的時代!中美物流地產異同及投資機會解析

 宇平物流新聞               |    2018-12-06 02:58

在過于的兩周中,結束了中國的雙十一和美國的黑五,這讓我們看到電商的巨大潛力。

Adobe Analytics的數據表明,在“黑五”當天,截至美東時間晚8點,線上銷售額就已達到41億美元,同比增幅23.3%。當天的一大亮點在于,消費者僅用時9小時,電商巨頭亞馬遜商品銷售數量就已超過了去年水平,創下新紀錄。

電商在“黑五”喜獲豐收,但這些數字對于中國“雙十一”而言,只不過是小巫見大巫。天貓官方數據顯示,總成交額在開場后第2分05秒即突破100億元,等到雙十一購物狂歡正式收官時,總成交額2135億元,這是“雙十一”開創以來首次突破2000億元大關。

電商的高速發展帶動了對倉儲物流的大需求,從而推動了物流地產行業的發展。那么什么是物流地產,中美物流地產有何異同?

什么是物流地產?

20世紀80年代,供應鏈管理思想在美國逐步推廣開來,物流地產屬于輕工業地產,就是指投資商投資開發的物流設施,比如物流園區、物流倉庫、配送中心、分撥中心等等。舉個例子,就像順豐、中通、韻達快遞在各個城市的包裹配送中心之類的都算物流地產。

相對輕工業地產,重工業地產指的是占地規模非常大,可以通往高速公路,但地理位置較偏遠的大型倉庫、工廠類地產,比如化工廠。

相比地產開發而言,物流地產具有土地價格較低、政策支持、土地增值、租金回報、服務費用等未來收益空間,因而成為房企爭相布局的戰場。

中美物流地產有何共性?

1、供給缺乏,市場需求大

中美物流地產均供給不足,尤其是高端倉儲市場需求強勁。電子商務銷售的逐漸增長一直是工業房地產需求增長的關鍵驅動因素。2017年美國電子商務銷售總額增長16%,達到4535億美元。電子商務將在全球范圍內保持兩位數的增長率。過去幾年這種強勁的需求背景已經滿足了有限的新開發項目,導致北美工業業主的空置率創歷史新低,租金增長強勁,平均資本化率在5%-6%之間(如圖三)。

從圖一可以看出,2016-2017年北美工業地產空置率(紫色線)在5%左右,低于公寓,辦公室,零售店鋪的空置率。

從圖二可以看到,2017年工業地產的租金明顯高于公寓、辦公室、零售店的租金。

在中國,過去10年間,隨著經濟發展,物流地產迎來爆發式的增長,需求日漸旺盛。數據顯示,中國物流地產整體市場規模從2005年的不足人民幣3億元增長到2016年的超過100億元,社會物流總額不斷增加,2016年社會物流總額 229.7萬億元,比上年增長6.1個百分點,2017年上半年全國社會物流總額為118.9萬億元,同比增長7.1%,增速同比提高0.9個百分點,物流市場規模保持較快發展態勢,需求端穩中向好。

2、物流地產回報率明顯高于其他物業

據彭博數據,北美物流地產尤其是工業地產回報率非??捎^,北美物流地產的回報率要高于中國物流地產的回報率。

同樣的,中國的物流地產回報明顯高于住宅購物寫字樓等其他物業,在北京和上海,物流地產平均年化回報率分別達到6.5%和6.7%。

那中美物流地產的不同又有哪些?

1、中美物流倉儲面積對比

2、相比美國,中國物流倉儲設施的空置率較高

中國一線城市的物流地產長期處于供不應求的狀態,租金水平逐年上漲,空置率保持在較低水平。但是,那些低水平的簡易倉庫在我國很多城市大量存在,而且仍然在被大量地重復建設。由于這些低水平的簡易倉庫根本無法滿足制造企業、流通企業和第三方物流企業等客戶對于現代物流倉儲設施的需求而處于大面積的空置狀態。在我國許多城市,物流倉儲設施的空置率高達50%以上,主要就是由于這些低水平的簡易倉庫所致。

美國的物流倉儲大多是新時代的高品質的國際標準化倉庫,所以空置率低,出租率基本達到95%以上,年平均回報達到10%以上。

通過REITs投資物流地產是最佳選擇

那么如何參與物流地產投資享受它們的租金及增值收益呢?這里不得不介紹下投資利器REITs。

RE=不動產(商業或住宅地產)ITs=投資型信托基金

借由不動產的證券化及許多投資人的資金募集,使沒有龐大資本的投資人也能以較低門檻參與不動產市場,獲得不動產市場租金與資產增值或貸款利息所帶來的獲利。

可投資于不動產股權-通常收購運營有穩定收入型的商業地產包括零售、辦公樓、工業、酒店、住宅等不同業態的物業。

也可投資于不動產債權-mREITs,通常收購商業及住宅地產貸款及(MBS)不動產抵押貸款證券。

美國國會于1960年批準REITs(房地產投資信托)架構,是一種類似共同基金而投資標的為不動產的金融工具。經過多次政策調整,REITs在美國發展經歷了1968~1974 年的成長期、1975~1986 年的重整期、1986~1990 年的加速發展期以及1990 年代以后高速擴張期;至今REITs整體市場資本市值1.1萬億美元,REITs所持有資產價值達3萬億美元。

相比直接投資不動產,直接投資REITs更好。因為REITs類投資的分紅收入非常高且很穩定(美國REITS一般要求每年至少支付其應納稅所得額的90%作為股東紅利)。

有吸引力的長線收益:自REITs設立至今的歷史長期業績表現中,REITs一直獲得超越股市及債券的優越表現,除了過去的幾年由于股市表現較強。

門檻低:起投門檻靈活,運營成本低,投資人不需要實質持有不動產標的就可以獲得穩定的收益。

流動性高:相比直接投資不動產,reits的市場流通性更高,資產變賣交易成本相對低,有專業的運營團隊管理。

稅收優勢:對于非美國投資人稅收優勢大,可以減免非美國人持有美國不動產造成的預扣稅(直接持有不動產總價值預扣,非增值稅),且其資產增值部分可豁免資本利得稅(由于非直接投資房地產不動產,所以可以豁免房地產增值部分的資本利得稅);且REITs基金公司層面政策免除公司稅(收入不需要征稅),從而轉嫁更多資金給股東獲得更高分紅。

透明化:無論上市或私有REITs,作為美國監管環境下的基金管理人,公司的利益需與股東利益保持一致, 每年提供經審計的財務報告,且每次資產凈值需通過三方評估機構體現公允的市場價值。

可以看出,通過REITs投資物流地產是最佳選擇。REITs投資范例-Colony Industrial Fund(柯羅尼物流地產基金)。

該基金是由世界排名前十的私募股權房地產投資公司“柯羅尼資本”管理,以REITS的形式投資于全美11個行業,17個主要市場的物流地產項目,通過出租這些物流地產,獲得租金和地產增值收益。

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